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P.I.P. - P.P. di Quarto

 

Progetto ELABORATO P1 bis Relazione illustrativa

SETTORE URBANISTICA
PROGETTO URBANISTICO Arch. Angelo Demarchis Geom. Gianni Brignolo Arch. Massimo Ferrero Arch. Enzo Scalone	IL DIRIGENTE DEL SETTORE URBANISTICA RESPONSABILE DEL PROCEDIMENTO Arch. Angelo Demarchis	COLLABORATORI Arch. Cristina Baldi Arch. Silvia Migliarino STUDI PRELIMINARI Arch. Massimo Malfa CONSULENTE AMBIENTALE Arch. Orazio Farinella CONSULENTE GEOLOGICO Geol. Grazia Lignana URBANIZZAZIONI Geom. Grazia Arcadipane
IL SINDACO Prof. Voglino Vittorio	L'ASSESSORE ALL'URBANISTICA Avv. Fabrizio Brignolo	IL SEGRETARIO GENERALE Dott. Vito Continella
STESURA: Giugno 2005
ADOZIONE PRELIMINARE: DELIBERA DEL CONSIGLIO COMUNALE N° 25 DEL 8 FEBBRAIO 2005
APPROVAZIONE DEFINITIVA: DELIBERA DEL CONSIGLIO COMUNALE N° 77 DEL 18 LUGLIO 2005

1. Premesse

Il presente piano particolareggiato si configura, al di là delle sue connotazioni meramente tecnico-urbanistiche (strumento urbanistico attuativo del P.R.G.C. approvato con D.G.R. n. 30-71 del 24/5/2000), come un nuovo “polmone” produttivo industriale e artigianale finalizzato ad alimentare queste attività, la cui mancanza di spazi attrezzati pubblici ha reso non semplice il decollo ed ha obbligato le stesse a rimanere “ancorate” al vecchio tessuto urbanistico pianificato con il Piano per Insediamenti Produttivi delle zone DI.3 e DI.4 del P.R.G.C. del 1974 o trovare inserimento in aree produttive di natura privata.
Il nuovo piano attuativo si colloca inoltre in una situazione territoriale compromessa dalla localizzazione di alcune attività produttive e quindi può essere considerato “di ricucitura” tra l’esistente e le nuove attività che si verranno ad insediare in tale zona.
L’Amministrazione Comunale aveva già a suo tempo disposto di redigere un piano particolareggiato in zona DI6/A del P.R.G.C. e a tale scopo, con la collaborazione dell’Architetto Massimo Malfa, era stato redatto uno studio di compatibilità urbanistica di tale comparto.
Alla luce delle modifiche del perimetro nonché all’assetto urbanistico del comparto edificatorio, il disegno progettuale di cui sopra è stato completamente ristudiato per adeguarlo alle presenti esigenze.
La nascita di un nuovo polo produttivo in attuazione del P.R.G.C. permette di trovare spazi attrezzati per attività produttive in ambiti che, grazie a nuova viabilità e infrastrutture risultano particolarmente “appetibili” per la realizzazione di piccole-medio e grandi strutture.
Il presente strumento opera, naturalmente, sulle aree di livello pianificatorio comunale e tra di esse, estende la sua efficacia esclusivamente su porzioni di territorio limitate (individuate come sub-area DI6/A “Aree produttive a prevalente destinazione industriale e artigianale, di nuovo impianto” dal vigente P.R.G.C.) ma con la finalità di far riflettere i suoi obiettivi e i suoi intenti sul contesto socio-urbanistico della realtà astigiana.

2. Compatibilità e rapporti tra il progetto di piano unificato e il Piano Regolatore Generale vigente

Il Piano Regolatore Generale comunale, approvato con D.G.R. n. 30/71 del 24/5/2000 pubblicato sul Bollettino Ufficiale della Regione Piemonte n° 23 del 7 giugno 2000 nonché le varianti parziali perimetrano le aree interessate dal Piano attuativo come “Aree produttive a prevalente destinazione industriale e artigianale, di nuovo impianto” contraddistinte in cartografia dalle sigle DI6/A e disciplina gli interventi in esse consentiti attraverso l’art. 24 delle Norme Tecniche di Attuazione e relativa Tabella allo stesso allegata.
Il Piano Regolatore Generale Comunale individua e perimetra le porzioni del territorio prevalentemente destinate alla realizzazione di aree attrezzate di nuovo impianto per l’insediamento di attività industriali ed artigianali ai sensi dell’art. 26 1° comma lettera a) della L.R. 56/77 e s.m. e i.;

Il progetto di piano attuativo prevede, la variazione delle indicazioni cartografiche del P.R.G.C relativamente al tracciato delle strade, sia per quanto concerne la posizione che la quantità delle stesse attraverso variante allo strumento generale; è prevista tra l’altro una diversa localizzazione delle aree per servizi pubblici, nel rispetto della quantità prevista dall’indicazione cartografica del prgc; la quota di servizi non individuata cartograficamente all’interno del perimetro dello strumento esecutivo verrà ceduta esternamente allo stesso. Per raggiungere un risultato più coerentemente organico e funzionale tra i lotti destinati all’edificazione previsti dalla pianificazione attuativa e le aree stesse pubbliche si è cercato di prevedere un’equa distribuzione delle aree a servizi tra i singoli proprietari interessati dal comparto d’intervento. Il progetto di piano unificato prevede inoltre un adeguamento di limitata entità della superficie del comparto d’intervento oggetto della variante al prgc richiamata in precedenza. Parte delle aree interressate dal progetto relativo allo strumento urbanistico attuativo ricadono all’interno della fascia di rispetto del Rio Tagliaferro (150 mt) e pertanto si rende necessario acquisire il parere dell’Autorità competente come prescritto dal Decreto Urbani.

Descrizione	Progetto unificato
Sigla distintiva	DI6/A
Superficie Territoriale mq	401.973
Superficie destinata alla Viabilità mq	46.892
Superficie a Standards Urbanistici mq	75.691 (+ 5438 fuori comparto)
Superficie Fondiaria mq	279.390

3 . Descrizione dell’ambito territoriale di competenza del progetto unificato di P.P. e P.I.P.

L’ambito territoriale di competenza del Piano per insediamenti produttivi è individuato dalla Elaborato S2 - “ Estratti di mappa catastale con indicazione delle aree da acquisire”
L’area interessata dal progetto unificato impegna, una superficie territoriale complessiva di circa 401.973 mq ed è delimitata a est da un’area agricola, a ovest da un’area edificabile, a sud da viabilità pubblica e a nord da un’area già interessata da uno strumento esecutivo.
Il progetto di piano unificato suddivide il proprio ambito territoriale di competenza in due cosiddetti comparti d’intervento (A e B); il comparto A (attuabile con P.I.P.) comprende il sub-comparto 5 e il sub-comparto 7 mentre il comparto B (attuabile a P.P.) comprende i sub-comparti 1, 2, 3, 4 e 6.

DATI RELATIVI AL COMPARTO P.I.P.

Superficie territoriale mq. 119.358
Superficie servizi mq. 24.487
Superficie viabilità mq. 26.871
Superficie fondiaria mq. 68.000

Nel progetto urbanistico dello strumento attuativo si possono riconoscere, per quanto possibile, quelle che sono le finalità e gli obiettivi dello strumento urbanistico generale quali la difesa del patrimonio agricolo, delle risorse naturali e la tutela del paesaggio.
L’area edificabile relativa ai sub comparti oggetto di P.I.P.è stata quindi suddivisa in più lotti raggiungibili ed accessibili dalla viabilità pubblica; il numero dei lotti è indicativo e non prescrittivo con possibilità di accorpamento degli stessi o eventuale aumento del numero indicato nella soluzione progettuale.
Ulteriori zone a servizi (adeguatamente attrezzate a verde e parcheggi) saranno individuate anche in prossimità dei confini dell’area oggetto d’intervento destinate ad assolvere quasi la funzione di barriera e di protezione del comparto nonché finalizzate a un miglior funzionamento dello stesso.

DATI RELATIVI AL COMPARTO P.P.

Superficie territoriale mq. 282.615
Superficie servizi mq. 51.204 + (5.438 mq fuori piano esecutivo)
Superficie viabilità mq. 20.021
Superficie fondiaria mq. 211.390

La superficie relativa al comparto B non risulta invece suddivisa in lotti; in fase esecutiva sarà possibile prevedere per i vari sub - comparti uno o più lotti.
Anche qui, nel progetto urbanistico dello strumento attuativo si possono riconoscere, per quanto possibile, quelle che sono le finalità e gli obiettivi dello strumento urbanistico generale quali la difesa del patrimonio agricolo, delle risorse naturali e la tutela del paesaggio.
Sono state poi previste aree a servizi anche per il comparto B (da attrezzare a verde e parcheggi) che saranno individuate parte in prossimità dei confini dell’area oggetto dell’intervento (destinata ad assolvere quasi la funzione di barriera e di protezione del comparto nonché finalizzate a un miglior funzionamento dello stesso) e parte lungo le strade.

4. Gli obiettivi del Progetto unificato di P.P. e P.I.P.

Come già detto precedentemente gli obiettivi e le finalità dello strumento urbanistico attuativo sono quelli dell’art. 26 della L.R. 56/77 e s.m e i. nel rispetto di quanto prescritto dal P.R.G.C. vigente.
Il nuovo strumento attuativo d’ iniziativa pubblica si pone l’obiettivo di evitare il crearsi di una situazione troppo disorganica e frammentaria del tessuto urbanistico cercando di rendere più omogeneo e ordinato lo sviluppo dell’attività produttiva industriale e artigianale e di ricucire con suo disegno urbanistico gli interventi esistenti in zona.
La scelta urbanistica di utilizzare questo tipo di strumento è stata quella da una parte di dare opportunità all’iniziativa privata, attraverso il controllo pubblico, di incrementare l’attività produttiva dall’altra di dare al Comune la possibilità di espropriare aree per un maggior controllo e regolarizzazione degli inserimenti artigianali il tutto attraverso la completa infrastrutturazione del comparto. Nel progetto urbanistico dello strumento attuativo si possono riconoscere, tra gli altri aspetti, quelle che sono le finalità e gli obiettivi dello strumento urbanistico generale quali la difesa del patrimonio agricolo, delle risorse naturali e la tutela del paesaggio in quanto il P.I.P. si cala nella realtà astigiana con il proposito di finalizzare i presupposti dello strumento generale ma sempre attento a non devastare eccessivamente le preesistenze tentando di creare una stretta connessione con le stesse sia dal punto di vista architettonico che paesaggistico.

5. Classificazione delle aree comprese nel Progetto di piano unificato per P.P. e P.I.P.

Le aree comprese nel Piano, sia sotto il profilo delle diverse procedure attuative relative agli interventi in esse ammessi, sia sotto l’aspetto delle specifiche destinazioni, sono classificate in :
A) aree da destinare ad insediamenti produttivi nuovi o da rilocalizzare di iniziativa privata;

B) aree da destinare ad insediamenti produttivi nuovi o da rilocalizzare da cedersi in diritto di proprietà o da concedersi in diritto di superficie ai soggetti aventi titolo, previa acquisizione da parte del Comune, secondo i disposti dell’ art. 27 della Legge 865/71;

C) aree destinate alla realizzazione delle infrastrutture pubbliche primarie, secondaria e indotta.

6. Aree destinate a servizi pubblici

Le “Aree per attrezzature al servizio degli insediamenti produttivi” (con esclusione delle sedi viabili), ricompresse all’interno dell’ambito di competenza del piano attuativo, sono state globalmente (ma anche per ciascuno dei sub comparti) previste in misura superiore al 20% della superficie territoriale minimo prescritto dall’art. 21.1 punto 2) della L.R. 56/77 e s.m e i. e nel rispetto di quanto indicato dall’art. 24 delle N.T.A. del P.R.G.C. vigente e relativa tabella allegata; ulteriori superficie saranno da assoggettare all’uso pubblico (di cui almeno il 50% da destinare a parcheggio nel rispetto della normativa vigente) nel caso di insediamenti commerciali per la vendita al dettaglio all’ingrosso e direzionali per i singoli lotti, nel rispetto delle quantità ammissibili ai sensi delle vigenti normative.

7. Procedure attuative. La convenzione.

Per gli interventi previsti all’interno dei sub-comparti oggetto di P.I.P. si dovrà predisporre apposita convenzione prevista all’ art. 27 della legge 865/71 redatta ai sensi e secondo i disposti dell’art. 45 della L.R. 56/77, quale strumento basilare di controllo dell’uso delle aree in proprietà o in diritto di superficie degli operatori privati.
Si è posta particolare attenzione alla chiara distinzione tra interventi previsti su aree concesse in proprietà o in diritto di superficie ex art. 27 della L.865/71 previa acquisizione da parte del Comune mediante procedimento espropriativo e interventi previsti su aree inserite nella superficie territoriale dei sub-comparti d’intervento privato, sulle quali le trasformazioni edilizie saranno gestite da permessi di costruzione convenzionati rilasciati ai proprietari (o loro aventi titolo) delle aree stesse.
La convenzione recepisce quindi, di volta in volta, in quanto adattabili al caso ed in quanto estensibili alla particolare natura e destinazione degli interventi, alcuni contenuti richiamati all’art. 45 e art. 53 della L.56/77 e s.m e i.

8. Indirizzi tipologici circa i nuovi insediamenti produttivi.

Al fine di organizzare una omogenea struttura industriale, in particolare per quanto riguarda le tipologie da adottarsi sui fronti strada si precisa che :
i capannoni saranno realizzati in modo da formare un fronte continuo, indicativamente a dieci metri dalla recinzione posta lungo i cigli stradali;
il tamponamento dovrà coprire la pilastratura portante;
le caratteristiche tipologiche (materiali, colori ecc…) dovranno essere concordate con i competenti uffici comunali tramite presentazione di apposita documentazione dalla quale si evincano le caratteristiche stesse e i relativi colori;
i suddetti volumi sia costruiti con sistemi tradizionali sia mediante utilizzazione in tutto o in parte di elementi prefabbricati dovranno possibilmente essere impostati su maglie strutturali il meno possibile specializzate o rigidamente ancorati alla particolare attività che in essi dovrà svolgersi e tali che sia assicurata la possibilità di un ampliamento organico ed un facile adattamento ad eventuali riusi;
le aperture o prese di luce saranno sistemate a fasce continue sulla stessa altezza o nel caso di tamponamento verticale dette aperture saranno composte da moduli regolari e affiancati. Possono altresì ammettersi vetrate espositive di più grandi dimensioni che saranno incorniciate da elementi limitati negli spessori in ferro o acciaio che si compongono armonicamente con le aperture di cui sopra;
le porzioni di fabbricato o i corpi di fabbrica destinati all’abitazione del titolare della ditta o del personale addetto alla sorveglianza, nonché quelli destinati ad uffici e locali di esposizione, dovranno comporsi armonicamente e semplicemente con i capannoni per diretto accostamento, per incastro, o mediante volumi di raccordo distanziatori, ma comunque mediante scelte architettoniche coerenti su partiture costanti;
i materiali impiegati per la struttura e per il tamponamento perimetrale dovranno, di norma, essi stessi costituire “materiale di facciata” evitandosi per quanto possibile, rivestimenti co mera funzione decorativa, estesi totalmente o parzialmente alla superfici esterne;
nel caso di realizzazione di alloggio a civile abitazione per il custode non saranno consentiti balconi sporgenti o finiture che si differenzino dalla tipologia dominante del capannone.
Le suddette particolari indicazioni tipologiche-costruttive sono introdotte in normativa, non solo per un’esigenza di ordine formale-compositivo ma anche per ragioni di carattere economico affinché sia assicurata a questi involucri la massima flessibilità e la massima disponibilità alla ridestinazione ed al riuso.
Le caratteristiche tipologiche degli edifici artigianali dovranno quindi essere tali da assicurare :
- la crescita organica per multipli di un modulo strutturale;
- possibilità di semplice accostamento ad altri capannoni di ditte diverse.