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Progetto Michelerio
Piano interrato
Piano ammezzato
Piano terreno
Piano primo
Prospetto 1
Prospetto 2
RELAZIONE ILLUSTRATIVA
1) INQUADRAMENTO URBANISTICO E CENNI STORICI.
1/1)Inquadramento urbanistico-descrizione sommaria del complesso edificato
Il complesso immobiliare dell’Opera Pia “Michelerio” sorge
su un’area della superficie di 6335 metri quadrati nella zona nord-occidentale
della Città di Asti, entro l’antico “recinto dei nobili” delle
mura medioevali della cittadina.
Il complesso occupa un intero isolato racchiuso a nord da Via Carducci,
ad est da P.za Cairoli e da Via Caracciolo, a sud da Corso Alfieri e
ad ovest da Via Varrone.
Il perimetro del piano particolareggiato approvato nel 1993 si estende
a tutta la piazza fratelli Cairoli e alle mezzerie stradali del corso
Alfieri, della via Varrone , della via Carducci e della Via Caracciolo
, così che la superficie dell’area interessata dallo strumento
urbanistico esecutivo risulta essere di mq. 9647,24 come dal rilievo
topografico allegato alla documentazione originale del piano.
I fabbricati di maggior pregio e rilievo storico-architettonico che formano
il complesso sono:
-Il corpo di fabbrica principale a due piani fuori terra, di impianto
cinquecentesco, che racchiude il grande cortile quadrangolare interno
e che si attesta a nord al corpo della primitiva chiesa del Gesù.
-La cinquecentesca Chiesa del Gesù, facente parte del Convento
delle Clarisse Osservanti, con la sobria facciata delle linee rinascimentali
ed arricchita da affreschi settecenteschi; trasformata in parte nell’ottocento
per esigenze dell’Opera Pia.
La chiesa è separata in due parti distinte, divise dall’altare
doppio, a levante vi era la zona della clausura, a ponente, la zona aperta
al pubblico articolata su quattro cappelle due “in cornu epistolae”,
, e due “in cornu evangeli”.
- Lo stabile a tre piani fuori terra che si eleva con la facciata a nord
su Via Carducci e risvolta verso Via Caracciolo con il proprio fronte
est di recente restaurato e destinato a civile abitazione.
- Un insieme di fabbricati, parte a due e parte a tre piani concludono
l’isolato ad ovest lungo la Via Varrone formando un cortile davanti
alla facciata della Chiesa del Gesù ed uno a lato del corpo centrale
anch’essi di recente restaurati e destinati a civile abitazione
e a sede dell’agenzia territoriale per la casa di Asti.
L’accesso principale e l’ingresso di rappresentanza a tutto
il complesso si hanno da Corso Alfieri, mentre l’accesso carraio
principale è posto su Via Varrone ad ovest.
La piazza fratelli Cairoli , realizzata nei primi anni del secolo scorso
perimetrando con un alto muro modanato una superficie semicircolare è stata
ricavata per larga parte dagli orti e giardini del Michelerio ed è compresa
nel perimetro del piano particolareggiato; ad essa il PRG vigente attribuisce
funzione di area per la viabilità e il parcheggio.
1/2)Note storiche sulla genesi del complesso dell’opera pia Michelerio
e sulle aree limitrofe
Il complesso dell’Opera Pia Michelerio nasce nella prima metà del ‘500
come monastero del Gesù, sede dell’Ordine delle Monache
Osservanti del Gesù, dette poi Urbaniste.
L’esigenza di erigere un nuovo complesso si manifestò come
una necessità conseguente all’avvicendamento di più ordini
religiosi nei vari monasteri esistenti al tempo, del decadimento fisico
di taluni di questi edifici religiosi nonché dei mutamenti che
la struttura urbana andò assumendo in quegli anni. Il convento
benedettino di San Marco, che sorgeva sul sedime dell’odierno Santuario
della Madonna del Portone, inizialmente venne gestito dall’Ordine
dei Benedettini Crocefissi, quindi attribuito alle Clarisse Osservanti
che lo occuparono dal 1526 sino al 1539, in comunione con le monache
Clarisse Conventuali di Santa Caterina dal 1532.
Causa le condizioni di profondo degrado in cui versavano i fabbricati
componenti il complesso di San Marco ed ancor più la forte necessità di
dar opera a nuove strutture di tipo militare a rafforzare la cinta muraria,
si decise per la demolizione del vetusto monastero e per la costruzione
di un nuovo edificio atto ad ospitare l’ordine religioso.
Nel 1540 venne dato inizio alla fabbrica e nel 1549, sul sedime di edifici
preesistenti abbattuti, si prese a costruire la Chiesa in testata del
complesso religioso.
Sappiamo da fonte certa che la Direzione dei lavori fu affidata ad un
certo Pedro Del Ferro, capomastro, su progetto dell’ingegnere U.
Seregno al tempo impegnato alla fabbrica di Milano.
Nel 1558 i lavori vennero portati a termine ma soltanto quaranta anni
più tardi, nel 1589, la chiesa, dedicata al S.S. Nome di Gesù fu
consacrata.
Il monastero godette di relativa prosperità per tutto il XVII
secolo ed oltre e conobbe anche presenze illustri tra cui va annoverata
la principessa Caterina di Savoia, figlia del Duca Filiberto, che entrò monaca
nel 1625 e qui visse per venti anni.
Il complesso conventuale così come conformato nelle sue parti
funzionali e nella sua organizzazione interna ci viene consegnato dalla
rappresentazione della città di Asti del Theatrum Sabaudiae redatta
dall’abate Tesauro nel 1682.
Nel 1725 il pittore astigiano Giancarlo Aliberti venne chiamato ad affrescare
la volta della chiesa del S.S. Nome di Gesù ove dipinse un pregevole
Paradiso.
La stessa chiesa nel 1755 fu ancora abbellita da un coro ligneo donato
dall’Abbazia di Solaro di Breglio.
Nel 1767 ebbe inizio la prima ristrutturazione del complesso, forse la
più significativa, quella che nelle forme e nei caratteri principali
ci consegna immutata l’immagine delle masse edilizie così aggregate.
Il progetto di ristrutturazione ed ampliamento, forse di Benedetto Alfieri,
fu condotto inizialmente da Giovanni Maria Molino sulla traccia del ben
più illustre architetto.
Nelle intenzioni del progettista, il complesso edilizio risultava essere
distribuito intorno ad un nucleo centrale chiuso da quattro bracci porticati
prospettanti un cortile interno a guisa di chiostro.
La manica nord era costituita dal corpo di fabbrica della chiesa e da
due aule; la porzione orientale del lotto, a sua volta suddivisa da un
porticato passante, era destinata ad orti e giardini quintati a settentrione
da un edificio risvoltante.
L’area a ponente era invece occupata dai fabbricati accessori e
da abitazioni a loro volta così suddivisi:
Un nucleo di fabbricati chiuso verso l’esterno, occupato dalle
monache di clausura, che si articolava intorno ad un cortile porticato
con rustici ospitanti le attività di servizio e di mantenimento;
un altro gruppo di fabbricati, formato dalle abitazioni degli inservienti
e del confessore, possedeva un proprio ingresso autonomo dall’esterno
e si caratterizzava per un cortiletto porticato antistante la chiesa
aperta al pubblico.
I lavori iniziati nel 1767 riguardarono proprio la costruzione delle
maniche destinate ai rustici del lato occidentale del complesso.
Si richiese allora una regolarizzazione del lotto che comportava un allargamento
dell’innesto sulla Via Maestra (c.so Alfieri) con la strada in
direzione del Duomo.
Le modifiche furono approvate con Patente Regia del 14 ottobre 1768.
Nel Settembre del 1802, in seguito alla soppressione dei monasteri imposta
dalle autorità francesi occupanti, il complesso passò alla
proprietà del Demanio Nazionale.
La valutazione degli immobili delle Monache del Gesù effettuata
in quel periodo dal governo Francese, ammontava a L.84.216. Per avere
un termine di paragone del valore attribuito al Complesso, basti pensare
che nello stesso periodo la Colleggiata di S. Secondo fu stimata L.84.000.
Nel corso del XIX Secolo il Complesso venne destinato a molteplici utilizzi
tra cui vale la pena di ricordare nel 1809 l’insediamento dell’Ospizio
delle figlie povere, che alloggiava Suore di parecchi ordini e che divenne
poi Ospizio di Mendicità.
Nel 1817 il Complesso venne fatto sgomberare per adibirlo a Ospedale
Militare e dieci anni più tardi vi tornarono i Frati Minori Osservanti
preposti alla conduzione di un orfanotrofio per i figli dei militari
invalidi e dei veterani di guerra.
Tra gli interventi che si resero necessari per adattare la struttura
del Complesso alle esigenze dei nuovi utilizzi, il più rilevante
fu la realizzazione nel 1852 di nuove solette intermedie all’interno
dell’edificio della chiesa per aumentare la superficie disponibile
per i dormitori.
Nel 1870 venne aperta dalla Società anonima per la vendita dei
Beni del Regno l’asta per la Vendita del Complesso che venne aggiudicata
al Can. Cerruti; questi trasferì il suo pio Istituto, che poi
divenne Opera Pia Michelerio, nei locali del “Quartiere del Gesù” composto
di sette corpi di fabbrica con cortili e portici, acquistato all’asta
nel 1870.
Il complesso del” Michelerio” trae infatti la propria denominazione
dalla benefattrice dell’Opera Pia, Clara Michelerio, che agli inizi
del 1860 aveva acquistato una casa nel quartiere di Via San Brunone al
Varrone e, con l’assistenza del Canonico Cerruti, aveva iniziato
la sua attività assistenziale rivolta ad accogliere, ospitare
ed educare i giovani orfani della Città di Asti e del circondario.
Nel periodo fino al 1890 furono condotti importanti lavori di manutenzione
e di ricostruzione, senza però alterare i caratteri tipologici
fondamentali del complesso.
Nei primi anni del Novecento vennero realizzati interventi di trasformazione
dell’area con la realizzazione della attuale piazza Cairoli, che
fu eseguita nel corso dell’anno 1901 ed implicò l’occupazione
di una porzione dell’area di proprietà dell’opera
Pia; nel 1905 viene costruita una nuova porzione di fabbricato residenziale
su via Caracciolo.
Negli anni tra il 1920 e il 1930 vengono effettuati interventi di una
certa consistenza come il radicale restauro della facciata principale
su Corso Alfieri, nel 1925, e la costruzione del corpo di fabbrica su
via Varrone.
Nel 1927 viene realizzato il fabbricato angolare tra corso Alfieri e
via Varrone, sorto come scuola di panificazione per opera di un benefattore
dell’Istituto.
Nel 1933, al posto dell’antico coro della chiesa del Gesù si
costruisce un teatrino.
L’Opera Pia Michelerio cessò l’attività in
Asti nel 1971, e fino ad allora vennero eseguite regolarmente le necessarie
opere di manutenzione.
In seguito l’edificio è stato occupato fino alla fine degli
anni “80 , da diverse piccole attività, prevalentemente
a carattere artigianale e commerciale e da sedi di associazioni e gruppi
di animazione culturale.
Il complesso veniva ceduto all’inizio degli anni “90 dall’ opera
Pia Michelerio, disciolta, allo I.A.C.P.,ora Agenzia Territoriale per
la Casa di Asti che promuoveva la redazione di un piano particolareggiato
da parte del comune di Asti, volto al riuso dell’intero complesso
, ormai in condizioni di abbandono e di accelerato degrado.
Per iniziativa dello I.A.C.P. di Asti alla fine degli anni “90
venivano recuperate con destinazione residenziale, nell’ambito
del piano particolareggiato nel frattempo approvato nel 1993 ,gli edifici
posti all’angolo tra la via Caracciolo e la via Carducci e un edificio
posto sul fronte della via Varrone; successivamente l’ATC di Asti
ristrutturava il corpo di fabbrica posto all’angolo tra la via
Carducci e la Via Varrone, in adiacenza alla Chiesa del Gesù destinandolo
a sede dei suoi uffici.
Per contrastare l’incipiente degrado della restante parte della
struttura ed in particolare della Chiesa del Gesù e dei corpi
di fabbrica del quadriportico centrale la proprietà ha avviato
, da circa un anno, una serie di interventi di manutenzione straordinaria
che ,senza incidere sulle destinazioni previste o da prevedere e senza
alterare l’assetto strutturale e distributivo del complesso, sono
finalizzati alla conservazione degli immobili e al ripristino di condizioni
minime di decoro.
1/3)Riferimenti documentari sulla genesi del complesso
La documentazione più antica, che permette di leggere, con una
certa chiarezza, la distribuzione dei diversi nuclei di edifici che formano
l’antico monastero delle Monache Chiarisse sotto il Titolo di Gesù,
divenuto poi Opera Pia Michelerio, consiste nella mappa del 1767, (AST,Camerale
Piemonte,Tipi annessi alle Patenti, sec. XVIII, n.16)che ne indica la
ristrutturazione e l’inglobamento funzionale degli edifici rustici.
L’attenzione di Micaela Viglino Davico, nel saggio” L’assetto
urbanistico di Asti nel XVIII secolo”, in “Benedetto Alfieri,
l’opera astigiana” , si sofferma sopratutto sugli aspetti
delle modificazioni delle realtà esistenti in relazione allo sviluppo
della città, dandone peraltro una interessante descrizione illuminante
circa la logica con la quale la struttura era stata organizzata:
“Il complesso edilizio risultava strutturato intorno ad un nucleo
centrale chiuso da quattro bracci di fabbrica prospettanti verso l’interno
su uno spazio a giardino con portico perimetrale; la manica a nord era
costituita dalla chiesa a due aule, per le monache in clausura e per i
fruitori esterni. La fascia orientale del lotto edilizio risultava occupata
da un grande Giardino Potaggiato suddiviso in due settori da un portico
passante e chiuso a nord da una manica edilizia ad L. L’area a ponente
, rispetto al corpo principale del monastero, era sede di fabbricati di
servizio, articolata in due zone;in quelle di clausura, intorno al cortile
rustico principale porticato ed altre corti minori si articolavano i locali
di deposito, il forno, le scuderie, la stanza per l’imbianchimento
della lingeria; nella zona dei rustici, con accesso esterno erano localizzate
le abitazioni per le inservienti, il pozzo, gli accessi alle camere del
confessore, un cortile porticato antistante la chiesa aperta al pubblico.
I lavori di ristrutturazione del 1767 riguardano la ricostruzione delle
maniche rustiche sul confine occidentale dell’isolato che , a tale
data , risultano in corso di edificazione nella parte non soggetta a clausura.
Il progetto generale , datato Asti , 15 settembre 1767, è sottoscritto
dall’architetto e misuratore G.Ma. Molino. Ha come titolo : Configurazione
regolare e dimostrativa della Pianta o Piano attuale del Venerando Monastero
del Gesù di questa città, le contrade che quello circondano,
il sito che si desidera occupare, e quello che si cederebbe dal detto
Monastero, ad uso pubblico in corrispettivo del suddetto, formato esso
Piano da me Architetto sottoscritto a richiesta della Revd.ma Donna M.a
Cristina Rovero San Severino Abbadessa di detto Monastero. Sta in AST,
Camerale Piemonte, Patenti Controllo Finanze, Reg.47, fg. 95. Una copia
del disegno, datata Torino, 6 ottobre 1767 è firmata Ant. o Vitt.
o Gallo Arch. o e Mis.re; sta in Ast, Camerale Piemonte, Tipi annessi
alle Patenti sec. XVIII, n 16.
Nelle “Carte Sotteri” esiste un’altra copia del progetto
del Molino recante la data del sett. 1767: “Pianta dimostrativa
.... piano attuale del venerando Monastero del Gesù di questa
città di Asti, contrade che quello circondano, il sito che si
desidera occupare e quello che si cederebbe dal detto Monastero ad uso
pubblico del corrispettivo del sud. – formato esso Piano da me
architetto sottoscritto a richiesta della Rev. da Madre Donna Maria Cristina
Rovero Sanseverino Abadessa di detto Monastero.”
Da quando detto dalla Viglino e da una ulteriore analisi delle mappe
citate, già conosciute da P. Giacinto Burroni O.F.M e pubblicate
nel suo testo: I FRANCESCANI AD ASTI, edito nel 1938 dalla tipografia
del Michelerio stesso , appare chiaro come la situazione precedente il
1767, in corrispondenza dei lotti 1 e 2, comportasse l’esistenza
di edifici rustici di servizio al monastero stesso, ma non strettamente
connessi con percorsi funzionali, come appare dal progetto citato.
Il Burroni aggiunge che dalle “Carte Sotteri” si deduce che
il progetto fu eseguito in parte nel 1767, più tardi per intero,
per ponente e settentrione, su di un nuovo progetto più consono
al Monastero ed alla città.
2)ANALISI DELLO STATO DI CONSISTENZA DEL COMPLESSO EDIFICATO
Le descrizioni, le valutazioni le indicazioni e le analisi dello stato
di fatto che seguono e che costituiscono il punto 2) della presente
relazione, articolato in ulteriori sottopunti , trovano riferimento
e illustrazione nella documentazione fotografica di rilievo (allegato
N. 1 alla relazione) e nelle planimetrie descrittive dello stato di
fatto facenti parte del progetto di variante al piano particolareggiato.
2/1)Le condizioni igienico sanitarie e manutentive del complesso.
Dal punto di vista delle condizioni manutentive il complesso può essere
distinto in due parti:
La porzione di edifici abitativi posta all’angolo tra la via Carducci
e la via Caracciolo, , l’edificio residenziale posto sul fronte
della via Varrone e il corpo di fabbrica in cui sono siti gli uffici
dell’ATC posto all’angolo tra la via Varrone la Via Carducci
comprendente parte del quadrilatero centrale sono in buone o ottime condizioni
igienico sanitarie e manutentive in quanto, appunto, di recente restaurati
e ristrutturati e resi pienamente agibili per funzioni residenziali o
direzionali.
-Le restanti parti del complesso e cioè la maggior parte del quadrilatero
centrale attorno al chiostro, la chiesa sconsacrata “ del Gesu” prospiciente
la via Carducci , il corpo di fabbrica all’angolo tra la via Varrone
e i corso Alfieri sono in abbandono da alcuni decenni , da quando cioè è terminata
la loro funzione di collegio orfanotrofio, con l’ eccezione per
alcune residuali utilizzazioni per magazzino o laboratorio artigianale
che si sono protratte fino a pochi anni or sono come accennato nei capitoli
precedenti della presente relazione.
Questi ultimi locali sono in cattive condizioni igienico-sanitarie dovute
, oltre che alla mancanza o al degrado degli impianti igienico sanitari
e termici ,alla disattivazione degli allacciamenti alla rete idrica e
a quella di elettrificazione.
I serramenti, ove non divelti e asportati, sono sconnessi e mancano dei
tamponamenti in vetro, gli intonachi e i pavimenti sono stati rovinati
dall’ umidità risalente per le parti non cantinate e da
inzuppamenti dovuti alle perdite del tetto.
Un recente intervento manutentivo, a tutt’oggi in corso, della
proprietà sta provvedendo a rinnovare le finizioni delle facciate
sia interne , verso il chiostro, che esterne ,verso il corso Alfieri
lungo il fronte principale dell’edificio e lungo il fronte posteriore
nord verso la via Carducci e a rifare le coperture.
Il tetto del complesso , nelle porzioni non ancora restaurate è in
condizioni manutentive del tutto insufficienti,o lo è stato sino
a pochi mesi or sono così che diffuse e numerose perdite hanno
inzuppato in varie parti i solai e le volte del sottotetto e i sottostanti
elementi costruttivi.
I locali cantinati sono stati di recente ripuliti dalla massa maggiore
di detriti e rifiuti accumulati nel tempo, ma sono comunque a malapena
accessibili per la mancanza di rete elettrica e la cattiva condizione
delle scale di accesso; data l’ assetto planialtimetrico del complesso
i fenomeni di presenza di umidità nei muri delle cantine sono
fortunatamente circoscritti e non tali da generare problemi connessi
alla stabilità delle opere murarie.
Le precarie condizioni igieniche sono aggravate dalla difficile difendibilità degli
edifici non utilizzati da intrusioni, condizione che in un recente passato
ha consentito e piccoli atti di vandalismo e utilizzazioni occasionali
di alcuni locali come rifugio notturno di soggetti emarginati ; allo
stato attuale la presenza di un cantiere costituisce temporanea difesa
dell’immobile, ma è evidente l’urgenza di una rinnovata
presenza di insediamenti stabili.
Il problema del complessivo recupero del comparto del Michelerio si pone
quindi non solo come problema di risanamento fisico e puntuale di alcuni
immobili, ma anche come problema di riqualificazione urbanistica di tutto
il contesto urbano circostante.
2/2)La consistenza statica degli edifici e delle loro strutture
La porzione del complesso Michelerio già restaurata è in
buone condizioni statiche ; nell’ambito degli interventi di ristrutturazione
e di restauro le murature sono state ricucite là ove sconnesse,
i tetti sono stati completamente rifatti, i solai sostituiti o consolidati
con strutture in cemento armato o acciaio, le volte consolidate con calotte
o placcature in cemento armato o intirantature così che le strutture
sono utilizzabili per i normali usi di civile abitazione o uffici secondo
i canoni normativi vigenti, come per altro attestato dalle avvenute collaudazioni
statiche.
La porzione non ancora restaurata, è caratterizzata da strutture
murarie verticali di buon spessore, realizzate in mattoni pieni, che
non denotano nel complesso gravi segni di dissesto, anche se il degrado
degli intonachi e la conseguente azione del gelo combinata con la carente
regimazione delle acque piovane hanno generato alcune situazioni di degrado
del paramento murario, soprattutto nei pilastri del chiostro cui si sta
ponendo rimedio nell’ambito degli interventi
Le volte del cantinato e del piano terra, di vari tipi e sagome sono
solidamente costruite e sono per la gran parte in discrete condizioni
dal punto di vista statico,con l’eccezione di alcune lesioni localizzate
dovute ,come già indicato per i muri verticali, ad infiltrazioni
d’acqua che hanno danneggiato i conci della muratura o degradato
le malte di connessione.
Fenomeni di degrado e danni localizzati, ma diffusi, sono più marcatamente
presenti nelle volte del piano primo, sia perchè realizzate con
strutture leggere, con funzioni non portanti, facilmente soggette ad
assestamenti ,sia perchè le infiltrazioni del tetto hanno in molti
punti ammalorato le malte in gesso di sigillatura dei cannicciati appesi
alla struttura del tetto e le monette delle volte sottili generando in
qualche punto cedimenti parziali .
Va comunque rimarcato che un complessivo intervento di restauro, risanamento
e consolidamento e riuso del complesso dovrà prevedere, anche
per le parti in cui non sono manifesti e visibili dissesti o lesioni
delle strutture, la realizzazione delle opere necessarie per garantire
l’idoneità delle strutture stesse alle sollecitazioni generate
dai carichi per legge previsti per le nuove utilizzazioni in progetto.
3)LE PREVISIONI URBANISTICHE VIGENTI SULL’AREA.
2/1)Le previsioni del piano regolatore vigente
Le previsioni del piano regolatore generale vigente in termini di standards
urbanistici e di parametri edilizi sono quelle desumibili dalla tabella
allegata ( allegato n.2) estratta dalle norme tecniche di attuazione
del piano regolatore.
vigente
3/2) Il piano particolareggiato vigente oggetto di variante.
Inoltre il comune di Asti approvava, nel gennaio 1993, il piano particolareggiato
dell’area denominato “Michelerio” il cui perimetro
comprendeva il complesso edilizio delimitato a sud dal Corso Alfieri,
a ovest dalla Via Varrone, a nord dalla via Carducci e ad est dalla
via Caracciolo e dalla Piazza Cairoli.
Il piano prevedeva in sintesi l’utilizzazione residenziale di due
corpi di fabbrica, uno affacciato sulla Via Varrone e un altro sull’angolo
via Carducci-via Caracciolo, l’utilizzazione per terziario (oggi
uffici dell’ente proprietario) del corpo di fabbrica posto all’angolo
tra via Varrone e via Carducci, il consolidamento di destinazioni terziarie-direzionali
di vario genere per il quadrilatero centrale e un loro significativo
incremento (circa 1800 mq. in più) da ottenersi,per la maggior
parte, scavando il chiostro centrale e facendo affacciare su una sorta
di cavea così ottenuta una serie di locali interrati esistenti
o da realizzare alla quota delle cantine.
Il corpo di fabbrica di edificazione novecentesca posto all’angolo
tra il corso Alfieri e la Via Varrone veniva destinato dal piano ad attività direzionale
commerciale da attuare nell’ambito di una complessiva rimodellazione
planovolumetrica volta a creare un accesso capace di attrazione e richiamo
dal Corso Alfieri verso l’androne carraio sito nel lato ovest del
quadrilatero centrale.
Il piano prevedeva, infine, la realizzazione di un grande spazio di parcheggio
sotterraneo nell’area di proprietà pubblica della Piazza
Fratelli Cairoli attiguo a spazi di parcheggio interrato previsti, all’interno
del complesso edificato, in aderenza con il corpo est del quadrilatero
centrale.
Quest’ultimo intervento era volto, oltre che a rispondere ad un
fabbisogno generale della città, a sanare le maggiori esigenze
di standards urbanistici per spazi di parcheggio (stimate in circa 800
mq.), connesse al consistente incremento di carico urbanistico causato
dalla progettata realizzazione dei nuovi locali a destinazione terziario-commerciale
al piano interrato del quadrilatero centrale del Michelerio, in affaccio
alla piazzetta da scavarsi nel chiostro.
Il piano è , a tutt’oggi, parzialmente attuato per quanto
riguarda le parti residenziali in affaccio su Via Varrone e su via Caracciolo-via
Carducci, nonchè per quanto riguarda la parte di uffici dell’ATC
nella porzione d’angolo tra via Varrone e via Carducci e le relative
demolizioni di bassi fabbricati in fregio alle vie.
L’attuazione è avvenuta in forza di singole concessioni
edilizie ed è stata gestita direttamente dalla ATC di Asti, proprietaria
degli immobili ristrutturati.
4)FINALITA E CONTENUTI DELLA VARIANTE AL PIANO PARTICOLAREGGIATO.
La presente variante al piano particolareggiato ha finalità e
contenuti diversi, per le parti del complesso non ancora recuperate,da
quelli originariamente previsti,tali comunque da generare minor carico
urbanistico e minori e meno intrusive modificazioni all’impianto
edificato esistente.
Le finalità e i contenuti della variante al piano particolareggiato,
a confronto con i contenuti del piano particolareggiato originario sono
in sintesi i seguenti:
4/1) Eliminazione della previsione di scavo nel cortile centrale e di
conseguente creazione, nei nuovi locali così realizzati sotto
il porticato del chiostro, di nuovi spazi commerciali e direzionali in
quantità eccedente le destinazioni terziario-commerciali consolidate
all’atto dell’approvazione del piano particolareggiato.
Mantenimento della previsione di destinazioni terziarie al piano cantinato
solo per la porzione di fabbrica in affaccio sul Corso Alfieri nel corpo
sud-ovest del quadrilatero centrale già in parte fuori terra allo
stato attuale.
4/2) Conseguente destinazione del chiostro centrale, sostanzialmente
immutato nel suo assetto , a spazio di servizio per l’intero complesso
e per la città realizzando una sorta di piazzetta raggiungibile,
oltre che dagli esistenti accessi dal Corso Alfieri, anche da nuovi accessi
da prevedersi dalla Via Carducci e dal Corso Alfieri, confermando parzialmente
le previsioni del piano vigente.
Si otterrà in tal modo un vantaggio generale per la città,
arricchita dalla piena accessibilità al pubblico di uno spazio
pregevole, ora inaccessibile, vocato ad utilizzazioni di prestigio e,
al contempo, un vantaggio per la proprietà degli immobili che
otterrebbe la valorizzazione del sistema edificato su di esso prospiciente.
4/3) Significativa riduzione delle superfici in progetto a destinazione
terziaria fino a riportarle sostanzialmente alle quantità accertate
quali esistenti all’atto della redazione del piano, con possibile
inserimento sostitutivo di quote residenziali di particolare tipologia
e pregio, cogliendo un’indicazione in tal senso già esistente
nelle norme di attuazione del piano vigente.
4/4)Previsione di un ampio spazio comprendente i due corpi della ex chiesa
del Gesu, prospiciente la Via Carducci, e la parte nord del quadrilatero
destinato ad attivita culturali di tipo museale nella ipotesi di realizzazione
in detti spazi del Museo paleontologico della città.
L’intervento di recupero avrà , in tal modo, un limitato
impatto sia urbanistico sia edilizio sul complesso monumentale rappresentato
dal quadrilatero centrale e dai due corpi della ex chiesa del Gesù ed
assumerà una fisionomia più marcatamente conservativa .
4/5) Realizzazione di parcheggi pertinenziali all’insediamento
nell’area, sita ad est del quadrilatero centrale tra il corpo di
fabbrica principale e il muro dell’esedra di Piazza Fratelli Cairoli
per la superficie di circa mq. 1200 articolati su due livelli.
4/6)Mantenimento della previsione del piano regolatore generale vigente
per quanto riguarda la destinazione a parcheggio pubblico della piazza
fratelli Cairoli in cui non viene però più prevista la
realizzazione di strutture sotterranee per parcheggi pubblici ulteriori
in quanto la diminuzione delle superfici destinate a terziario nel Michelerio
fa si che non si generino fabbisogni di aree a standards aggiuntive;
quanto sopra al fine anche di non pregiudicare le future decisioni dell’amministrazione
comunale di Asti relative ai confini e alle caratteristiche delle future
zone a traffico limitato nel centro storico
4/7) Mantenimento delle previsioni di utilizzazione per terziario commerciale
(ristorazione o attività similari) delle porzioni di fabbrica
site nell’angolo tra la Via Varrone e il Corso Alfieri con modifica
solo dell’assetto planimetrico previsto dal piano, volta a mantenere
quello esistente e realizzare sul fronte di corso Alfieri una quinta
di porticati e accessi tale da definire fisicamente il perimetro dell’area,
riproponendo le sagome del fronte risvoltato sul corso Alfieri , ma tale
anche da renderla al contempo fortemente accessibile.
La creazione di nuovi accessi al quadrilatero centrale del chiostro,
anche riproponendo percorsi e accessi dell’originario impianto
cinquecentesco(quale quello previsto dalla via Caracciolo) costituisce
elemento fondante del piano di recupero che si pone quale obbiettivo
la valorizzazione del sistema edificato esistente tramite una sua maggior
accessibilità dalla città.
4/8)Identificazione e prima suddivisione del complesso in unità funzionali
con specifiche destinazioni d’uso e identificazione a livello di
progetto di massima degli spazi connettivi quali spazi di distribuzione
, percorsi di collegamento verticale e orizzontale capaci di rifunzionalizzare
l’edificio per le destinazioni d’uso previste, di qualità alta.
Come rilevabile dalle tavole di progetto di piano sono previste quote
di terziario commerciale e direzionale e quote di residenzialità nella
manica verso il corso Alfieri nelle due maniche risvoltate a est e a
ovest e attrezzature culturali e museali nella manica retrale a nord
e nell’edificio della ex chiesa del Gesù in cui si prevede
la parziale eliminazione , nella parte più pregevole della chiesa
, del solaio d’interpiano realizzato nell’800, al fine di
ridare visibilità e prestigio alla volta affrescata nel suo originario
contesto.
La progettazione del connettivo viene fatta nell’ottica di mantenere
e recuperare l’originario assetto edificato valorizzandone l’affaccio
verso il chiostro centrale e valorizzando l’accessibilità al
chiostro centrale dalle vie circostanti e dal parcheggio.
In quest’ottica , oltre a prevedere percorsi verticali interni “tecnici” di
connessione tra i due piani si prevede la valorizzazione delle scale
esistenti e la ricostruzione della scala originariamente esistente all’angolo
sud ovest del quadrilatero centrale, visibile nelle piante seicentesche
dell’immobile.
Gli interventi previsti dalla variante le quantità di superfici
recuperate e da recuperare a varie destinazioni sono desumibili dalle
tavole di progetto di piano e dalle allegate tabelle sinottiche (allegati
N. 3 e n. 4)
5)LE OPERE DI URBANIZZAZIONE ESISTENTI E PREVISTE - GLI STANDARDS URBANISTICI
5/1)Le opere di urbanizzazione primaria
Il complesso sorge all’interno del centro storico , ed è delimitato
da un quadrilatero di viabilità esistente attualmente attrezzato
in modo adeguato dal punto di vista delle urbanizzazioni primarie.
Sono infatti presenti nelle vie circostanti il complesso le reti di distribuzione
di elettricità, dell’acqua potabile, di telefonia e di gas
metano.
Va pero rimarcato come, pure essendo sufficiente l’insieme delle
infrastrutturazioni primarie per le esigenze attuali è presumibile
che la rivitalizzazione e la riutilizzazione del complesso comportino
aggravi di utilizzazione delle reti di urbanizzazione.
Da indagini compiute risulta infatti che , mentre le restanti reti infrastrutturali
sono di adeguata potenzialità e dimensionamento per servire anche
le rinnovate utenze del complesso restaurato, l’anello dell’acquedotto
che percorre la via Varrone, la via Carducci e la via Caracciolo necessita
di interventi di potenziamento.
D’altro canto il restauro del complesso edificato del Michelerio
porta a valutare l’opportunità di un’ adeguata valorizzazione
degli spazi viabili circostanti ed in particolare del corso Alfieri che
nel tratto frontistante il Michelerio è asfaltato e non lastricato,
come nelle restanti parti del centro storico, e ,peraltro, in mediocri
condizioni di manutenzione.
In considerazione di quanto sopra le opere di urbanizzazione primaria
indispensabili all’intervento di recupero previsto risultano essere
quelle connesse al rifacimento dell’anello di acquedotto che percorre
la Via Varrone, la via Caracciolo e la via Carducci, dello sviluppo complessivo
di 356 ml.circa, che può essere valutato ,comprendendo anche i
costi per i ripristini dei manti stradali in porfido o acciottolato,
in euro 90,00 al ml. per un totale presunto stimato di Euro 32.040,00
Pare però opportuno, come sopra accennato, che l’intervento
di recupero si faccia portatore di una riqualificazione complessiva che
potrebbe consistere nel rifacimento in lose di pietra delle pavimentazioni
stradali del corso Alfieri per il tratto ora in asfalto, frontistante
il complesso, della superficie di circa 1536,00 mq. opera il cui ammontare
complessivo è preliminarmente stimabile in Euro 184.320,00.
Alla realizzazione di detti interventi, non indispensabili dal punto
di vista infrastrutturale, ma certamente opportuni per la riqualificazione
urbana non solo del complesso del Michelerio, ma anche delle adiacenze
l’intervento di recupero dovrebbero intervenire gli attuatori del
piano particolareggiato nell’ambito delle singole concessioni,
per quota a scomputo dell’ammontare di competenza degli oneri di
urbanizzazione tabellarmente computati, considerando non oneroso l’intervento
di realizzazione del museo che costituisce esso stesso opera di secondaria
urbanizzazione.
5/2)Standards urbanistici - opere di urbanizzazione secondaria
Poiché la variante al piano particolareggiato proposto non genera
incrementi di carico urbanistico rispetto alla situazione preesistente,
in quanto non prevede la creazione di maggiori spazi a destinazione terziaria,
non sarebbe necessaria la previsione la cessione di aree per standards
urbanistici
Va invece sottolineato come la prevista realizzazione di un complesso
di spazi destinati a museo ed attività culturali costituisca una “super-dotazione” di
opere di urbanizzazione secondaria a servizio dell’intera città e
uno strumento di arricchimento e completamento della rete di servizi
culturali che caratterizza la parte occidentale del centro storico con
un incremento complessivo di aree per standards la cui entità complessiva è desumibile
dalla tabella S/B allegata alla presente relazione.
A complemento appunto di questo contenuto di arricchimento e valorizzazione
di una trama di spazi pubblici e servizi pubblici la variante al piano
prevede l’asservimento ad uso pubblico della piazzetta delimitata
dal chiostro e dei percorsi di accesso pedonale; abbandonata l’ipotesi
di una cavea con affacci commerciali di nuovi locali sotterranei la variante
modifica le finalità del piano attenuandone i contenuti di pura
valorizzazione immobiliare e arricchendo significativamente i contenuti
di dotazione di servizi pubblici e di riqualificazione urbana.
Ciò non ostante grazie all’opportunità di realizzazione
del museo per iniziativa dell’ ente parchi e della regione Piemonte
e al significativo alleggerimento degli oneri d’intervento e del
fabbisogno di standards connesso alla eliminata previsione della cavea
la variante al piano trova un suo equilibrio economico di attuazione
grazie appunto alla sua logica conservativa che ,sfruttando la valorizzazione
degli affacci commerciali e terziari su spazi pubblici di pregio consente
un’attuazione economicamente giustificabile.
Il quadro complessivo degli interventi di infrastrutturazione primaria
e secondaria e dei loro costi è desumibile dalle tabelle “S” ed “S/A” che
costituiscono gli allegati n. 5 e n. 6 alla presente relazione.
Nelle citate tabelle viene riportato , come spazio destinato in modo
vincolante ad opere di infrastrutturazione secondaria il solo spazio
netto della ex chiesa del Gesù, intendendosi che gli spazi accessori
al museo, previsti dal piano siano vincolati a detta destinazione.
La realizzazione del servizio culturale museale , pur costituendo opera
di urbanizzazione secondaria ( e la relativa superficie area a standard)
non dovrà venir accollata agli attuatori del piano , trattandosi
di servizio di interesse più ampio ed esteso.
6)LE MODALITA’ DI ATTUAZIONE DELLA VARIANTE AL PIANO PARTICOLAREGGIATO-FASI
TEMPORALI
6/1)Modalità di attuazione
Le modalità di attuazione della variante al piano potrebbero in
sintesi essere le seguenti, normate anche dalle norme tecniche di attuazione
allegate al piano:
6/1/1)Attuazione degli interventi sulle parti ancora da restaurare del
complesso Michelerio e tramite permessi di costruire singoli con funzione
attuativa del piano particolareggiato da rilasciarsi sulla base delle
progettazioni esecutive dei vari lotti comprendenti le varie unità d’interventi
previste dal piano , singolarmente trattate o raccordate tra di loro
per gruppi funzionali.
I singoli permessi di costruire saranno condizionate in ragione proporzionale
delle superfici trasformate alla esecuzione diretta o alla monetizzazione
delle opere di infrastrutturazione primaria mentre, per omogeneità di
cantiere la realizzazione delle infrastrutturazioni secondarie consistenti
nel recupero della piazza centrale e degli accessi sarà effettuata
direttamente dai soggetti operatori delle trasformazioni previste dal
piano contemporaneamente agli interventi sui corpi di fabbrica frontistanti.
6/1/2)Attuazione del restauro degli spazi destinati a museo nell’ambito
di un unico progetto esecutivo , conseguente la variante al piano particolareggiato.
6/2)Fasi temporali e priorità
Le fasi temporali e le priorità di attuazione della variante al
piano particolareggiato per quanto riguarda gli edifici e le pertinenze
possono essere definite come in appresso:
6/2/1) Fase 1 –Priorità 1- nei primi tre anni successivi
all’approvazione della variante al piano particolareggiato.
Risistemazione e restauro del cortiletto ad ovest del corpo principale
e del relativo accesso carraio dal corso Alfieri con accessi pedonali
e spazi di parcheggio e dell’edificio all’angolo tra il corso
Alfieri e la via Varrone simultaneamente alla realizzazione e degli interventi
di recupero sulle unità poste nel quadrante sud occidentale del
complesso
6/2/2)Fase 2-Priorità2-Nei primi 6 anni successivi all’approvazione
edl piano di recupero.
Recupero e restauro del cortile – chiostro centrale con rifacimento
delle relative pavimentazioni in concomitanza temporale con il recupero
degli spazi della ex chiesa del Gesù a destinazione culturale
e museale
RELAZIONE FINANZIARIA
Il costo presunto complessivo degli interventi di recupero ancora eseguire
nell’ambito del piano particolareggiato “Michelerio” ,articolato
nelle sue varie parti, può essere preventivamente stimato come
dall’allegata tabella sinottica (allegato n. 1 alla relazione
finanziaria)
La tabella parcellizza gli interventi in ragione della loro natura attribuendo
a ciascuna tipologia un costo unitario presunto stimato sulla base dei
costi correnti di interventi simili
A concludere la valutazione finanziaria complessiva dell’intervento
viene riportata la tabella di stima delle opere di urbanizzazione primaria
e secondaria depurata dei costi per la realizzazione degli spazi museali
il cui onere non è da considerarsi connesso all’attuazione
del piano particolareggiato (Tabelle S/1 e S/A/1 allegati n. 2 e n. 3
alla relazione finanziaria).